拿地24天完成報規！電建房山新盤卡點“828新政”，現房還是預售？

文章摘要：

北京進深 徐迪短短24天，拿地電建地產房山新盤就完成了報規，天完進入實質性開發階段。成報開云鏈接官方網站

9月4日，規電房山良鄉大學城0029、建房0028地塊取得建設工程規劃許可證。山新

從8月11日拿地，點新到8月14日規劃設計方案公示，政現再到如今規劃落地，房還電建地產展現出極高的預售開發效率。

在當前的拿地房地產銷售制度改革背景下，該許可證的天完取得時間節點直接決定了項目的銷售模式。

根據最新政策，成報8·28之后取得規劃許可證的規電項目，被優先要求實行現房銷售。建房

這里也有個關鍵詞——優先，也就是非強制政策。

包括電建房山項目之內的一批地塊，在新政發布前已完成方案公示，卻卡在了政策節點取證。這批項目適用“老辦法”還是“新辦法”，可能還有待商榷。

項目占地約4.83公頃，規劃建筑面積約10.43萬㎡，其中地上建面約7.26萬㎡，開云鏈接官方網站地下3.17萬㎡。

其中：

北側0028地塊為商業用地，占地約1.52公頃，規劃總建面1.81萬㎡，地上1.52萬㎡，地下0.29萬；

南側0029地塊為住宅用地，占地3.31公頃，容積率1.7。

規劃地上計容建面約5.63萬㎡，另有0.11萬㎡不計容建面；地下建面2.88萬㎡。

整體規劃

住宅規劃19棟樓，共539戶，戶均建面104㎡。

全洋房形態，基本是11層建筑，高度34.36米；

西北角兩棟為6層和8層矮板，最低一棟建筑高度19.36米。

樓棟點狀排列，最大程度地拉開南北樓間距，保證采光。

商業地塊位于住宅小區北側，中間以一條15米寬的街坊路間隔。

規劃6棟商業樓，以連廊貫通。

其中6#樓為商業+酒店業態，共6層，總高24米；其余5棟均為2層商業樓。

商業地塊北側規劃為綠地，中間通過連廊可直通地鐵房山線良鄉大學城站B口。

園林解法

住宅樓點狀排列，每棟樓最多只有兩個單元，優點是多邊戶房源。

缺點是樓棟之間較為緊湊，沒有大量空地供園林發揮。

整個小區只在東西中軸上有兩處較為寬敞的空地，西側是室外活動場地，東側為大門景觀帶。

小區東側、北側各設有一處人行出入口。

正門在東側，入口配套樓與下沉庭院嵌接，形成三進式歸家禮序。

下沉庭院兩側住宅樓首層架空，做了鄰里共享空間；

北排靠近街坊路的2#樓首層也是架空層，整個會所空間動線非常連貫。

地下車位比1:1.06

小區規劃539戶，配置了658個機動車位，車位比1:1.22，整體停車資源相對充裕。

然而，在車位布局上存在顯著結構性缺陷：其中89個機動車位被規劃為地面停車位，占比達到13.5%。

并且這些地面車位零散地分布于小區南側的邊角空地上，這種碎片化、邊緣化的地面停車形態，在實際運行中暴露出諸多弊端：

① 不方便管理，增加日常巡查與糾紛處理的難度；

② 人車動線高度交叉，容易產生安全隱患；

③ 破壞整體園區景觀和環境品質。

但是取消這89個地面停車位，整體車位比降至1:1.06，僅能滿足“每戶一車”的基礎剛需。

一旦社區入住率提升，高峰期車位流轉可能會略顯緊張。

戶型贈送

預計主力面積段90-140㎡。

面積段比較集中，面向首置與剛改家庭，預估總價350?450萬區間。

戶型方面，延續電建地產項目優勢，強調大面寬、強收納。

贈送手段，開敞陽臺+飄窗+設備平臺三件套，比較常規，但在房山還是很有優勢的。

特別是側邊飄窗的設置，基本上與戶型進深等長。

并且小區房源多為邊戶，飄窗的贈送比例相當高。

拿地回溯

8月11日，房山區良鄉大學城0120-0029、0028地塊成交。

由電建地產旗下北京海賦豐業房地產開發有限公司9.56億元底價摘得。

其中0029住宅地塊成交價8.44億元，折合樓面價1.5萬元/㎡；

其中0028商業地塊成交價1.12億元，樓面價0.74萬元/㎡。

北京海賦豐業房地產開發有限公司，成立于2018年，注冊資本5000萬元，由中國電建地產集團有限公司100%持股。

法定代表人、總經理為趙宇飛，他也是電建長安華曦府項目公司的總經理。

早在7月初，海賦豐業就對這宗地塊發出了招標計劃。

建設規模7.15萬㎡，總包投資估算10.55億元，土護降工程5129萬元。

這種“拿地即開工”的籌備模式，電建地產已在多個項目上成功試水，包括門頭溝的華曦府金安，操作如出一轍。

拿地與設計方案公示無縫銜接，迅速進入實質性開發階段，大幅壓縮了從土地獲取到產品入市的時間周期。

由于規劃地塊緊鄰軌道房山線、城市主干路及次干路，規劃落實時應充分考慮交通噪聲影響。

這些條件看似增加了設計復雜度，實則對電建而言是“命題作文”——其在門頭溝華曦府金安項目中已積累過類似的臨鐵低密社區開發經驗，包括地下空間與商業連通、噪聲防護設計等，可直接復用成熟方案。

區域競品

宗地位于房山區拱辰街道，緊鄰地鐵房山線良鄉大學城站。

周邊有北京房山熙悅天街、良鄉大學城公園、房山新城濱水森林公園等生活配套設施。

西側隔街就是中建房山國賢府，東側有首創紫悅臺、華發中央公園等住宅項目。

往北3公里外的廣陽城板塊，還有城建和知筑、頤知筑等新盤在售。

特別是和知筑二期鉑瑞項目，與大學城地塊相距不到3公里，一個搶占開盤先機，一個有后發規劃紅利。

都是新規下的好房子，產品力正面對決，將徹底盤活長期不溫不火的房山樓市。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化九成，成交均價3.7萬元/㎡。

和知筑二期鉑瑞今年7月初開盤，共19棟樓827套房源，擬售均價4.4萬元/㎡，面積段85–140㎡，目前網簽113套，成交均價3.75萬元/㎡。

北京進深從多個維度對比了鉑瑞和大學城項目：

第一，交通。

雙個項目都是正宗地鐵房。

鉑瑞臨近廣陽城站，比大學城地塊進城少兩站，日常市區通勤更省時，剛需改善更占優勢。

第二，配套。

周邊配套，鉑瑞完勝，山姆、宣武醫院正在建設之中。

大學城地塊自帶1.5萬㎡地鐵連通商業，屬于短期弱、長期強。

第三，噪音。

這是很多人忽略的關鍵點。

鉑瑞小區東側緊貼地鐵，軌道噪音貫穿社區；

大學城住宅地塊北側雖臨地鐵，但中間有自建商場和綠地阻隔，天然隔音，居住安靜度更好。

第四，密度。

紙面上看，鉑瑞容積率1.8、大學城容積率1.7，后者看似更低密。

但重點提醒一下：大學城屬微中心規劃，容積率大概率會上浮10%，紙面優勢基本抹平。

第五，樓棟高度。

鉑瑞北區實際樓高34.5米、南區42米；

大學城地塊同樣沒做滿限高，導臻樓間距也沒那么充裕。

第六，城市界面。

大學城地塊周邊緊鄰高校用地，界面干凈、人群純粹；

但鉑瑞的煙火氣，相對足一些。

第七，樓面價。

它們的真實樓面價，也是全網最容易誤判的點。

很多人以為大學城地塊的地價更便宜。實則，算上商業建安沉沒成本，大學城地塊的實際樓面價1.8萬元/㎡，與鉑瑞差不多。

但在同等土地成本下，大學城地塊多賺一整座社區商業，這是它最大的殺手锏。

最后說說房企選擇。

鉑瑞是北京老牌國企北京城建開發，深耕房山，產品穩、落地穩。

029地塊是央企電建操盤，資金更穩，商業大盤運營能力更強。

有關大學城地塊和鉑瑞，沒有絕對優劣，只看需求匹配。

追求短通勤、能接受噪音，選鉑瑞；

追求安靜居住、純粹界面、賭片區成長，等電建新地塊。

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