北京買房：理清思路，購房建議1999

文章摘要：

北京章哥，房地產從業22年，買房通曉業內門道，理清開云官方平臺入口我不做所謂的思路“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。購房每年為300余戶家庭提供一站式置業、建議升學解決方案并實操。北京

一

Q:

我女兒的買房工作地點是花鄉橋北，我為了她買房的理清事情幾乎把周邊看遍了，自認為城市環境還不錯的思路只有郭公莊一帶，但說實話這里的購房房價是不是又虛高了？因為這里是四環外，但商品房的建議價格竟然高達6萬，回遷房4萬多，北京可三環內也無非就是買房這個價格啊。

我擔心的理清是我們全部積蓄買成了這里的房子之后跌了。比如我們現在看萬科藍藍沁家園這個小區的，75平兩居室的報價高達5.8萬，其中的泡沫是不是得有30%以上啊？

A：

1、怎么可能有這么高的泡沫啊，這比例都超過東西海的學區房了。甭說75平的小兩居了，就是新樓盤的豪宅，150平的大三居都沒這么高的溢價比例。

2、開云官方平臺入口我建議是自己計算一下租售比吧，用總價除以預估租金（讓當地中介提供），得出數字后可以跟三環內您看的小區比一下。前提得是房齡+品質+戶型都差不多的房源啊，如果數值都差不多，那就說明沒什么泡沫，如果差距很大，那就是泡沫唄。

不過說實話我認為是沒必要算這個，北京都下跌了好幾年了，所有的泡沫都擠干凈了，現在都處在跌不動+漲不起來的階段，都是谷底價。

3、當然，豐科園板塊的房價相對高是事實，這無論是用橫向還是縱向比較，都比同經度同緯度的豐臺地區房價高，至少是不低。但這談不上什么泡沫，而就是地段兒價值，地段價值是由產業+配套構成的。

豐科園的產業不必說了吧，雖然不能跟海淀朝陽的相比，但在南部絕對排前列。配套則是該有的都有，包括三甲醫院+公園+商場+地鐵，就是學校方面不算太強而已。但北京不算學區房的占到70-80%呢，也就是大多數的板塊學區都不強，所以這不算劣勢。

4、總之我建議是自己算算吧，要不然我說什么也都沒用。另外多說一句萬科藍，這是個比較特殊的小區。從最開始拿地的時候，當時沒多少人看好這里，一是地塊規模小，二是臨街有噪音，三是規劃中有配套保障房。但是這就是萬科的能力吧，或者說是萬科物業起到了很大的作用，效果就是小區的價格走勢至少不錯，無論是跟北京大盤還是豐科園的板塊大盤相比，都至少不落后。但這只是我的看法，具體的看您自己的判斷吧。

僅供參考。

二

Q:

我們是退休夫妻，準備人生最后一次換房了，希望換個三居室，兒孫如果來同住的話有地方。此外主要就是考慮公園和醫院了，現在看過了西城和石景山兩個地方的房子（我們之前住豐臺）。石景山的目前看到的500萬就有還可以的，700萬的比較滿意。

西城因為地段好就更貴了，1000萬才能買到還可以的。但從配套來講是西城優勢太大，所以我們想如果從保值的角度來看，西城和石景山您建議哪邊？如果是石景山請幫我們分析一下理由。

A：

1、保值角度，那如果從基礎房價來說，肯定是西城區占優。但如果加上學區溢價部分，那就是石景山的成熟板塊更穩妥了。另外如果再加上房子的宜居角度，石景山古城一帶的首鋼板塊次新房更占優。

2、基礎房價就是剔除學區溢價的部分。在沒有出現學區房概念之前，西城和豐臺區海淀交界的地方沒什么價格差。而學區劃分之后，西城這邊單獨漲出了溢價，最高峰時期在30%以上，現在平均在25%左右。

那如果不談溢價，西城區由于地段更好，配套更多，自然是保值更占優。但溢價部分由于入學人數是逐年下降的，這比例在2032年之前是至少不會再上漲，是否會下跌那就看政策跟行情吧。

我只能說溢價部分有一定的風險，看您家短期內是否用的上學位了。用的上就值，用不上的話就沒必要了。

3、另外石景山首鋼板塊是這些年改造的，城市界面新，新建小區的居住體驗也好，所以吸引了很多改善人群，次新房的價格走勢是超過北京大盤的。

4、簡單就這情況吧，反正如果是我會首選石景山的，就因為用不上學位，沒必要為這部分價值花錢。

僅供參考。

三

Q:

我老公是北京做通訊方面工作的，有豐臺區的工作居住證，但沒有北京戶口。我們如果買房在豐臺區對落戶完全沒有幫助嗎？我們也看了大興西紅門的，五環內的能不能加分？瑞海家園的三居，和月桂莊園的兩居的價格差不多，應該怎么選？兩個小區是鄰居。

A：

1、既然有工居證那就肯定不是京戶啊，北京人不用辦自己的綠卡。

2、職住分的購房地點要求是“城六區之外”，那豐臺就是城六區啊，身份證110106，買了房對加分肯定沒幫助。

3、加分是看行政區的，跟幾環無關，大興五環內的也是大興轄區，也是城六區之外，辦了手續就能加分。

4、瑞海的三居和月桂的兩居。注重居住環境那就選月桂，注重價格走勢那如果是我的話會選瑞海。

說實話一般都沒這么比較的，這倆小區不是同一種性質。瑞海家園北京第一個經適房+商品房結合的混合產權小區，也是五環內價格最低的經適房，基準價2280。開發商是當時的湖南廣電，也就是后來的鴻坤集團。

而月桂家園是純商品房小區，別墅+公寓，和瑞海同時期開盤。別墅單價6000左右，公寓4800，也就是幾乎是瑞海的兩倍。而且月桂在當年是有特殊政策的，在這里買套兩居室就能得到四個北京戶口指標。

但20年過去了，現在這倆小區能放在一起比較，本身就有點兒不太合適，說明價格差的不太多了，您說哪邊的價格走勢好些？

5、簡單就這情況吧，房子是用來住的，但居住也分成室內和社區環境，看您注重哪方面了。

僅供參考。

四

Q:

按您的說法我們孩子就被困死在郊區了是嗎？我想知道這是什么時候的政策，真的這么執行嗎？別人家轉學的都怎么做，西城真的一個都不收嗎？

Ps：那如果我們買了房之后連小升初也不接收了呢？這錢白花了？

A：

1、這不是我的說法，而是復述的西城的通知。談不上困死在郊區，是金子在哪兒都發光，山溝里也能飛出金鳳凰，偏遠縣城考上清北的有的是。所以不能轉學就自己努力讀書唄，中考時各郊區都有西城統籌的名額，努力考到西城高中不就得了。

2、什么時候的政策，應該是2024年底就開始了，當時是原則上只接受三四年級的轉學，也就是排除了2023年入學的二年級。去年也是差不多，只不過也不接受2024年入學的了。高峰期沒辦法，全北京各區都學位不足，好學校更是沒空位子。

這其實都不用執行，發個通知也就沒人來了。打個比方就跟中國不接收難民似的，然后人家也就不來了，談不上什么執行不執行，或者說直接拒絕就是了。

3、不過人家說的是“原則上不接收”，那現實中就應該有接受的唄。但我不知道具體情況，也沒這本事去打聽。您要不問問其他懂行的吧，我是說房子的，不清楚政策情況。

4、那我就不知道了，還沒到時候呢不敢預測。要不您就等著看通知，不接收了就不買，沒有限制再買不就得了。反正是跨區小升初，對房本時間沒限制。

僅供參考。

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